Vì sao các luật thúc đẩy nhà ở của California không đạt hiệu quả?

California từng đặt kỳ vọng lớn vào một loạt đạo luật mới nhằm giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở. Một trong số đó hứa hẹn sẽ biến những trung tâm mua sắm bỏ hoang thành những khu căn hộ sầm uất. Một luật khác mở đường cho các bãi đậu xe ít sử dụng của nhà thờ trở thành nguồn cung nhà ở giá rẻ. Đặc biệt, một đạo luật được cho là sẽ “chấm dứt kỷ nguyên quy hoạch chỉ dành cho nhà ở đơn lập” – thay đổi hoàn toàn bộ mặt đô thị của tiểu bang. Nhưng liệu những chính sách táo bạo này có thực sự tạo ra “cú hích” như mong đợi?

Cho đến năm 2025, và loạt luật gần đây của California cùng những đạo luật tương tự nhằm thúc đẩy mạnh mẽ việc xây dựng nhà ở đang rất cần thiết, đã có “tác động hạn chế hoặc không có đối với nguồn cung nhà ở của tiểu bang”.

Kết luận đáng thất vọng này đến từ một nguồn bất ngờ: Một báo cáo mới của YIMBY Law, một tổ chức phi lợi nhuận ủng hộ phát triển nhà ở, vốn rất mong muốn các luật này có hiệu quả.

Bản phân tích được công bố, đã nghiên cứu năm đạo luật của tiểu bang được thông qua từ năm 2021 nhằm loại bỏ các rào cản pháp lý đối với việc xây dựng chung cư và các khu dân cư mật độ cao khác tại những nơi trước đây bị cấm.

Ảnh: Internet

Các luật được xem xét bao gồm:

• SB 9 (2021): Cho phép người dân phân chia nhà ở đơn lập của họ thành các căn hộ song lập (duplex), qua đó chấm dứt quy hoạch chỉ dành cho nhà ở đơn lập trên toàn tiểu bang. Trên thực tế, theo báo cáo, chỉ có 140 giấy phép xây dựng được cấp theo luật này trong năm 2023.
• AB 2011 (2022): Được thiết kế để giúp các nhà phát triển dễ dàng chuyển đổi công viên văn phòng, trung tâm mua sắm và bãi đậu xe thành các khu chung cư. Trong năm 2023, chỉ có hai dự án được chấp thuận theo luật này. Đến năm 2024, tổng số dự án được phê duyệt là tám. Báo cáo không tìm thấy dự án nào sử dụng SB 6, một dự luật tương tự nhưng có yêu cầu nghiêm ngặt hơn về lao động.
• SB 4 (2024): Luật được mệnh danh là “Yes In God’s Backyard” (Đồng ý xây nhà ở trong khuôn viên nhà thờ), cho phép các nhà thờ, cơ sở tôn giáo khác và một số trường học tái sử dụng đất của họ để xây dựng nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, báo cáo không tìm thấy dự án nào sử dụng luật này.

“Tình hình rất ảm đạm”, Sonja Trauss, giám đốc điều hành của YIMBY Law, cho biết. Bà thừa nhận rằng một số luật còn khá mới, nhưng cho rằng sự kém hiệu quả của chúng là do quá trình lập pháp đã làm giảm tính thực tế của các dự luật, khiến chúng có quá nhiều yêu cầu không khả thi và lỗ hổng pháp lý. “Ai cũng muốn một phần lợi ích”, bà nói. “Những phần bị cắt xén trong quá trình lập pháp cuối cùng lại phá hỏng ý tưởng ban đầu”.

Những rào cản nào khiến các luật này không thành công?

Không có gì đáng ngạc nhiên khi những rào cản ngăn cản việc thực thi các đạo luật này lại trở thành tâm điểm chỉ trích của YIMBY Law và phong trào Yes In My Backyard. Một trong những trở ngại lớn nhất là yêu cầu các nhà phát triển chỉ được thuê công nhân liên kết với công đoàn hoặc trả mức lương cao hơn thông thường, làm đội chi phí xây dựng lên đáng kể. Bên cạnh đó, các quy định về tài chính cũng gây nhiều khó khăn, khi buộc các chủ đầu tư phải bán hoặc cho thuê nhà với giá thấp hơn thị trường, khiến nhiều dự án trở nên kém hấp dẫn về mặt kinh tế và khó có thể triển khai trên thực tế.

Ngoài ra, nhiều chính quyền địa phương kiên quyết phản đối, trong khi các luật cấp tiểu bang lại không đủ mạnh để vượt qua sự cản trở này, khiến việc thực thi càng thêm khó khăn. Trong hai năm sau khi SB 9 được thông qua, YIMBY Law đã theo dõi 140 sắc lệnh địa phương mà theo báo cáo là “nhằm giảm thiểu hoặc ngăn chặn” việc thực thi luật này. Các sắc lệnh này bao gồm giới hạn chặt chẽ về kích thước tòa nhà, yêu cầu nhà ở giá rẻ, hoặc hạn chế loại chủ sở hữu được phép sử dụng luật này.

Năm ngoái, cơ quan lập pháp tiểu bang đã thông qua một dự luật “chỉnh sửa” nhằm vô hiệu hóa một số hạn chế bổ sung từ địa phương.

Những trở ngại khác đối với xây dựng nhà ở tại California

Có rất nhiều yếu tố khác có thể giải thích tại sao các đạo luật này không được áp dụng rộng rãi, bao gồm:

• Lãi suất cao ngất ngưởng, làm tăng chi phí vay vốn để phát triển dự án.
• Tình trạng thiếu hụt lao động xây dựng, khiến việc hoàn thành dự án trở nên khó khăn.
• Chi phí nguyên vật liệu cao, một phần do thay đổi thuế, chính sách nhập cư và tài khóa của liên bang.
• Thiếu hụt quỹ công, và nguy cơ cắt giảm các chương trình hỗ trợ nhà ở từ liên bang, làm suy yếu lĩnh vực nhà ở giá rẻ.

Tuy nhiên, báo cáo này không phải là nghiên cứu đầu tiên chỉ ra rằng chính các điều kiện tiên quyết và hạn chế đi kèm trong nhiều đạo luật của California là nguyên nhân khiến chúng không phát huy tác dụng.

Trong một nghiên cứu gần đây, giáo sư luật Chris Elmendorf (ĐH UC Davis) và nhà khoa học chính trị Clayton Nall (ĐH UC Santa Barbara) nhận định rằng thành công tương đối của các dự luật về nhà phụ trợ (Accessory Dwelling Units – ADU) là một ngoại lệ đáng chú ý.

Trong thập kỷ qua, hàng loạt đạo luật của tiểu bang đã tước bỏ quyền của chính quyền địa phương trong việc áp dụng các yêu cầu nghiêm ngặt đối với dự án ADU, như đánh giá tác động môi trường, phí cao, quy định về giá cả, yêu cầu thuê lao động công đoàn, giới hạn về kích thước hoặc thẩm mỹ, cũng như yêu cầu bãi đậu xe bổ sung.

“Sự bùng nổ của ADU là trường hợp duy nhất. Không có loại hình nhà ở nào khác phát triển mạnh ở California trong giai đoạn này”, hai tác giả viết. Một lý do có thể giải thích cho điều này, theo họ, là vì các dự án ADU ít bị ràng buộc hơn so với các hình thức phát triển nhà ở mật độ cao khác. Năm 2023, California đã cấp phép xây dựng hơn 28.000 căn ADU, theo dữ liệu của tiểu bang.

Ảnh: Internet

Bài học từ ADU và hướng đi trong tương lai

Sonja Trauss cho biết lịch sử lập pháp của ADU tại California có nhiều điều đáng học hỏi. “Phải mất khoảng năm năm điều chỉnh trước khi các dự án này thực sự phát triển”, bà nói.

Báo cáo của YIMBY Law dựa trên dữ liệu cấp phép tự báo cáo từ các thành phố và quận gửi đến Bộ Phát triển Nhà ở và Cộng đồng California. Nhóm này cũng bổ sung cơ sở dữ liệu từ quá trình kiện tụng và hoạt động vận động của chính họ. Điều này có nghĩa là dữ liệu về những gì thực sự được xây dựng – và do đó, mức độ hiệu quả của các luật này – vẫn chưa hoàn toàn chính xác.

Điều này cũng không nằm ngoài sự quan tâm của các nhà lập pháp.

Phiên điều trần đầu tiên của Ủy ban Nhà ở Hạ viện năm nay không tập trung vào các dự luật mới, mà nhằm đánh giá các đạo luật “thúc đẩy sản xuất nhà ở” hiện tại.

“Chúng ta không thể cứ tiếp tục thông qua thêm các dự luật chỉ vì có thể làm vậy”, Chủ tịch Ủy ban Matt Haney, một nghị sĩ Dân chủ từ San Francisco, nói. “Chúng ta cần xem xét điều gì đang hoạt động, tại sao nó hoạt động, và nếu không hiệu quả, chúng ta cần sửa chữa hoặc thay đổi nó”.