Hỏi đáp chuyên gia bất động sản: Mua nhà cần sửa – cơ hội tiết kiệm hay cái bẫy chi phí?

Với mức giá hấp dẫn và tiềm năng “hô biến” thành tổ ấm lý tưởng, những căn nhà cần sửa chữa thường thu hút không ít người mua. Tuy nhiên, đi kèm với vẻ ngoài cũ kỹ là hàng loạt câu hỏi khiến người mua phải đắn đo: Chi phí cải tạo sẽ là bao nhiêu? Có phát sinh gì ngoài dự kiến? Và liệu mua nhà sửa lại có thực sự rẻ hơn mua nhà mới? Bốn chuyên viên bất động sản từ nhiều bang của Mỹ đã chia sẻ những lời khuyên thiết thực dành cho người mua đang cân nhắc giữa một căn nhà cần sửa và một căn nhà hoàn chỉnh.

Ảnh: Getty Images

Blake Blahut, Chuyên viên BĐS tại Realty ONE Group Inspiration, Florida

Có nhiều cách để tiếp cận việc mua nhà cần sửa, nhưng cách tốt nhất là bạn nên tìm một chuyên viên bất động sản đáng tin cậy và một nhà thầu xây dựng uy tín, có giấy phép và bảo hiểm đầy đủ. Khi bạn cùng chuyên viên BĐS tìm được những căn nhà tiềm năng, hãy nhờ họ tra cứu các giao dịch tương tự (comps) để xem việc đầu tư vào căn nhà đó có hợp lý với mức giá 300.000 đô hay không. Trong lúc đi xem nhà, bạn nên đưa nhà thầu đi cùng để họ có thể ước tính sơ bộ chi phí sửa chữa theo mong muốn của bạn. Nếu sau khi tính toán dựa trên mức giá thị trường và chi phí thực tế mà thấy hợp lý, thì căn nhà đó đáng để xem xét mua.

Tìm được một nhà thầu uy tín là điều then chốt, vì họ không chỉ giúp bạn dự toán chi phí sửa chữa mà còn có thể phát hiện những khoản chi ẩn như hệ thống điện, nước không còn đúng tiêu chuẩn hoặc các vật liệu kém chất lượng được sử dụng từ các lần sửa trước – những thứ này thường không thấy ngay nhưng có thể rất tốn kém.

Còn về việc căn nhà ‘nên có giá bao nhiêu’ – hãy để chuyên viên bất động sản bạn thuê giúp bạn xác định mức giá hợp lý nhất để mua, cũng như giới hạn chi phí sửa chữa bạn nên chi trả.

Barbara Lowery, Chuyên viên BĐS tại Fathom Realty, Indianapolis

Điều tốt trong trường hợp của bạn là bạn không định bán lại sau khi sửa nhà, mà là sửa để ở, nên sẽ tiết kiệm được nhiều bước.

Đây là những bước đầu tiên bạn nên làm: Hãy thuê một nhà thầu có uy tín và đánh giá tốt. Khi bạn tìm được căn nhà mình thật sự quan tâm, hãy đi xem nhà và lập danh sách những việc bạn muốn làm.

Cầm danh sách đó, mời nhà thầu đi xem nhà lần hai cùng bạn để họ hiểu được ý tưởng của bạn. Sau đó, họ sẽ có thể đưa ra bảng ước tính chi phí sửa chữa, bao gồm cả vật tư, nhân công và thời gian hoàn thành. Bạn cũng nên hỏi xem liệu bạn tự mua vật tư thì có tiết kiệm được không – hỏi không mất gì cả.

Khi bạn và chuyên viên BĐS đã đặt cọc và được chấp nhận, hãy đặt lịch kiểm tra nhà với một chuyên viên kiểm định có chuyên môn, để phát hiện các vấn đề cần sửa. Hãy cân nhắc thêm các kiểm tra chuyên sâu như nền móng, mái nhà, và hệ thống nước. Đừng bỏ sót bất kỳ chi tiết nào – khoản đầu tư cho việc kiểm tra này hoàn toàn xứng đáng cho bạn và gia đình.

Ảnh: Jim McAuley/Bloomberg

Kadesha Thomas, Chuyên viên BĐS tại Sotheby’s International Realty, Connecticut

Tôi từng có một khách hàng đang phân vân giữa căn nhà giá 320.000 đô và một căn 395.000 đô. Sau khi liệt kê những hạng mục muốn sửa, tổng chi phí lên tới 380.000 đô. Trong khi đó, căn nhà đắt hơn đã có sẵn mọi thứ – còn thêm cả một phòng ngủ.

Nếu bạn chỉ muốn sơn lại và thay sàn vinyl thì có thể bạn đang tìm thấy ‘viên kim cương thô’. Nhưng nếu bạn cần sửa chữa lớn như hệ thống điện, nước, hay bên ngoài nhà, mà lại phải dùng thẻ tín dụng lãi suất cao để chi trả thì khoản tiết kiệm bạn tưởng có thể sẽ bay mất. Lãi suất thẻ tín dụng cao hơn lãi vay mua nhà rất nhiều, và khoản lãi cộng dồn đó có thể khiến việc mua nhà cần sửa đắt hơn cả mua nhà đã hoàn chỉnh ngay từ đầu.

Kathleen Myers, Chuyên viên BĐS tại RE/MAX, Portland, Oregon

Mua nhà cần sửa có thể là cách thông minh để tiết kiệm chi phí. Yếu tố quan trọng nhất là khối lượng công việc cần làm. Có sự khác biệt lớn giữa những căn chỉ cần sửa bề ngoài – như sơn lại hay thay sàn – và những căn cần sửa lớn như nền móng, mái, hoặc toàn bộ hệ thống điện, nước.

Bạn cần xác định rõ mình sẵn sàng nhận sửa đến mức độ nào, và chi phí thực tế trong khu vực ra sao.

Một hướng khác bạn có thể cân nhắc là vay theo hình thức renovation loan (khoản vay cải tạo), đôi khi gọi là rehab loan. Hình thức này dành cho người mua muốn sửa nhà – từ sửa nhẹ đến sửa lớn. Khoản vay này cho phép bạn gộp cả tiền mua nhà và tiền sửa chữa vào cùng một khoản vay, dựa trên giá trị dự kiến của căn nhà sau khi sửa xong.

Bạn sẽ cần có bảng báo giá từ nhà thầu ngay từ đầu, và quy trình có hơi phức tạp hơn chút, nhưng đây là một cách rất hay để ‘hồi sinh’ một căn nhà cũ. Tôi khuyên bạn nên tìm chuyên viên BĐS có kinh nghiệm trong lĩnh vực này, và có kết nối tốt với các bên cho vay loại rehab loan. Họ sẽ giúp bạn tìm đúng người, đi đúng quy trình, và đưa ra những quyết định sáng suốt từ đầu đến cuối!